业主和物业发生纠纷时如何处理
2022-08-29 16:30
在现实生活中,住宅小区双方形成物业服务合同关系。正是由于双方存在这种特殊的法律关系,我们经常会看到业主和物业公司之间产生一些纠纷。如:物业起诉业主要求业主支付物业费;而业主以多种原因起诉物业公司等等。
业主和物业发生纠纷时如何处理
一、业主是否可以以未享受到物业服务为由拒绝交纳物业费?
答:不可以。
 
物业服务合同对所有业主均有约束力,而物业费是物业服务合同内必然有的重要的内容。交纳物业费是每个业主的合同义务。物业服务企业如果已经按照物业服务合同的约定提供了物业服务,即使某些业主并未完全享受到这种服务,也不能因此拒绝交纳物业费。《民法典》第944条规定,“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
 
二、业主逾期未缴纳物业费,物业服务企业可以断水、断电吗?
答:不可以。
 
业主和物业公司是平等的民事主体,双方均应按照合同的约定履行自己应尽的义务,任何一方违反的,都要承担相应的违约责任。
 
根据《物业管理条例》第45条的规定,物业管理区域内,供水、供电等单位应当向最终用户收取有关费用。业主与供水、供电公司签订合同,向供水、供电公司缴纳了相应的费用的,供水、供电公司就应该供水、供电。物业公司不是供水、供电的合同当事人,其无权擅自中断对业主供水、供电。物业服务企业如果采取断水、断电催缴物业费是对业主合法权益的侵犯。
 
《民法典》第九百四十四条第二款第三款规定:“业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
 
因此,业主不及时缴纳物业费,应承担法律责任,物业公司有权要求业主缴纳物业费,并承担一定的违约金。但是物业公司无权采取断水、断电的措施。
 
三、业主可以解聘、更换物业服务企业吗?
答:可以。
 
《民法典》第284条规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
 
《民法典》第九百四十六条规定, 业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。
 
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。
四、业主是否有权要求物业服务人公开服务信息?
 
答:有。
 
一个品质小区离不开物业服务,但是小区业主经常与物业管理人发生矛盾,最主要的原因就是物业服务信息的不公开。针对这个问题,《民法典》第九百四十三条规定:“ 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
 
五、小区内的外墙广告、电梯广告收入归谁所有?
答:全体业主。
 
现实生活中,开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利,或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位,或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的现象特别常见,对于这部分收益应归谁所有呢?
 
《民法典》第271条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
 
六、业主可以在小区内的绿地上种植蔬菜吗?
答:不可以。
 
业主陈强常年在小区的公共绿地上种菜,并经常给邻居送菜,分享劳动成果。但有部分业主对陈强种植蔬菜的行为表示不满,认为房地产开发商在建造小区时留有公共绿地是为了给广大业主营造良好的生活环境。陈强种菜行为侵犯了其他业主对公共绿地共有的权利。
 
《民法典》第271条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第274条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇 公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
 
七、业主可以自行决定用自己的住房经营快餐店吗?
答:不可以。
 
业主李燕将自己的住房改造成“快餐店”,对外营业。同楼的邻居对此行为表示反对,。面对邻居们的反对声音,李燕表示自己的房屋想怎么用就怎么用。这对说法对吗?
 
《民法典》第279条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
 
那么,哪些业主属于“有利害关系的业主”呢?应当根据将住宅改变为经营性用房后的用途、影响范围和影响程度的不同,具体分析确定。
 
2014年最高院第11期公报公布的张一诉郑中伟建筑物区分所有权纠纷案,认为“即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响,只要烦恼歌我的用途发生改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动,即可认定为该行为影响了业主的安静生活,属于将住宅改变为经营性用房,应依照《物权法》第77条关于业主改变住宅用途的规定处理。”
 
(《物权法》第77条规定的内容即《民法典》279条的规定内容。)
 
八、物业服务企业可以对占有业主共有的小区道路或其他场地划车位出售或收取租赁费吗?
答:不可以。
 
《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款明确规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
 
利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。因此,该小区物业公司在小区楼间空地划出车位能否收费主要需视小区多数业主的态度及费用归属情况而定,且收费前还需报相关部门审批核准。
 
各地对物业擅自划设车位的管理方法:根据《物权法》规定小区内的停车场地、空地、道路可设置固定停车位或临时停车位,但应当征得所持投票权三分之二以上业主的同意。物业企业可收取车位费,收取的车位费70%归小区全部业主所有,作为住宅专项维修基金存入专项账户内(从中抽出10%用于业主委员会的办公经费和工作补贴),30%归物业企业所有。
 
《江苏省物业管理条例》第六十五条规定,业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
 
九、小区内电梯出现故障可以使用公共维修资金吗?
答:可以。
 
《民法典》第278条规定,下列事项由业主共同决定:……(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金……。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上 的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。第281条规定,建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共 有部分的维修、更新和改造。
 
十、业主与物业服务企业发生纠纷应当首先找谁来处理?怎样投诉?
答:根据《物业管理条例》第四十八条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
 
怎样投诉呢?
1、针对物业公司的行为,您可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉,该部门系物业行业主管部门;
 
2、投诉前应做好相应的准备工作,比如证据的收集、整理。重点搜集物业公司未按协议履行的相关证据,证据要充分完整;
 
3、投诉应当采用书面方式提交;
 
4、如投诉无法解决争议的,建议您向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁解决。